“直接”转让土地，这4种税收您需要报备缴纳！

【来源】昌尧讲税

业务案例

2017年10月，A公司直接转让一块土地给B公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，转让价为1800万元。

那么，土地交易涉及哪些税收？如何缴纳呢？

一、增值税

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。

(一)如果该土地为2016年4月30日前取得的

根据财税〔2016〕47号第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

1、如果A公司为一般纳税人

一般计税方法下

A公司计算销项税额：1800÷(1+11%)×11%=178.38万元

简易计税方法下

A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

2、如果A公司为小规模纳税人

全额计税方法下

A公司计算销项税额：1800÷(1+3%)×3%=52.43万元

简易计税方法下

A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

根据以上政策我们分析得出，如果A公司取得的土地为2016年4月30日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税，当然，如果A公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。

(二)如果该土地为2016年4月30日后取得的

1、如果A公司为一般纳税人

A公司计算销项税额：1800÷(1+11%)×11%=178.38万元

2、如果A公司为小规模纳税人

A公司计算销项税额：1800÷(1+3%)×3%=52.43万元

通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。

如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

因此，从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。

二、契税

根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

第三条规定，契税税率为3%~5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

根据财税〔2016〕43号第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。

B公司应缴纳契税：(1800-增值税)×3%~5%

由于B公司所购置的土地，转让方采用不同的计税方法计算出的增值税销项税额不一样，因此，承受土地的B公司在计税缴纳契税时，按不含增值税的金额计算。

三、印花税

根据财税〔2006〕162号文相关规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。按所载金额的万分之五缴纳印花税。

A、B公司分别应缴印花税：1800×0.5‰=0.9万元

印花税的缴纳，特别需要注意的是按总金额来计算缴纳的，不得扣除增值税。

四、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)

根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

A公司土地增值额：(1800-增值税)-扣除项目

土地增值税计算的关键点：

1、取得的收入为不含增值税收入;

2、土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目;

3、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除20%的相关成本与费用;

4、只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。